米30年固定住宅ローン金利が3年半ぶりに6%を下回る5.98%に低下し供給不足の解消が今後の市場活性化の鍵となる

米国における主要な住宅ローン金利が、約3年半ぶりに6%の大台を割り込んだ。連邦住宅貸付抵当公社であるフレディマックが発表したデータによると、30年固定住宅ローンの平均金利は、前週の6.01%から5.98%に低下した。これは2022年9月以来の低水準であり、前年同期の6.76%からも大幅な改善となっている。

金利低下の背景には、米最高裁がドナルド・トランプ大統領による大規模な関税措置を無効とした判断を受け、指標となる10年物国債利回りが低下したことがある。トランプ氏は即座に暫定的な関税を再導入したが、市場の不透明感から投資家が安全資産である債券に流れ、結果として住宅ローン金利を押し下げる形となった。Realtor.comのエコノミスト、ジアイ・シュ氏は次のように述べている。

この法的争いによって投資家のリスク回避姿勢が強まり、債券価格の上昇と利回りの低下を招いたことが、住宅ローン金利を6%付近に落ち着かせる要因となった。

トランプ政権は、住宅ローンのコスト削減を目的として、連邦住宅金融庁（FHFA）に対し、フレディマックおよびファニーメイが発行する債券2000億ドルの購入を命じている。しかし、15年固定住宅ローンの平均金利は前週の5.35%から5.44%へと上昇しており、市場の反応は一様ではない。連邦準備制度理事会（FRB）の会合要旨でも、政府による債券購入策が住宅ローンの借り換えを大幅に促進する可能性は低いとの慎重な見方が示されている。

住宅市場の専門家たちは、金利の低下だけでは住宅需要を喚起するには不十分だと指摘している。最大の課題は供給不足にある。多くの中古住宅所有者が5%以下の低金利でローンを組んでいるため、住み替えを控える「ロックイン効果」が生じており、市場に出回る物件数が歴史的な低水準にとどまっている。また、トランプ政権の通商・移民政策が建築資材や家電の価格を押し上げ、労働力不足を招いていることも、新築住宅の供給を妨げる要因となっている。

一方で、心理的な節目である6%を下回ったことは、一部の買い手や売り手を動かす可能性がある。ジロー・グループのシニアエコノミスト、カーラ・ウン氏は次のように分析している。

切りが良い数字は重要であり、6%を下回ったという見出しだけで、様子見をしていた多くの買い手が再び市場に目を向けるきっかけになるかもしれない。

住宅価格は12月までの1年間で1.8%上昇しており、依然として高値圏にある。中間選挙を控えるトランプ政権にとって、住宅コストの抑制は喫緊の課題となっているが、供給側の制約を解消できるかどうかが今後の市場動向を左右することになりそうだ。