Các ngân hàng Canada bị cảnh báo về rủi ro định giá căn hộ

Cơ quan quản lý ngân hàng của Canada đã cảnh báo các giám đốc điều hành ngân hàng trong một cuộc họp vào tháng 10 năm ngoái rằng quy trình thẩm định giá bất động sản phổ biến đối với các khoản vay thế chấp căn hộ chung cư có thể vi phạm quy định liên bang. Theo biên bản cuộc họp mà Reuters thu thập được thông qua yêu cầu tiếp cận thông tin, Văn phòng Giám sát các Thiết chế Tài chính (OSFI) đang xem xét kỹ lưỡng hơn các quy trình phê duyệt khoản vay trong bối cảnh lo ngại về tác động kinh tế từ sự sụt giảm của thị trường nhà ở. Quốc gia này đã trải qua một trong những đợt giảm giá nhà ở lớn nhất trong số các nền kinh tế lớn vào năm ngoái, với mức giảm 2,7%. Người dân đã trì hoãn việc mua nhà do sự không chắc chắn trong thương mại với Hoa Kỳ và tốc độ nhập cư chậm lại. Sự sụt giảm từ 10% đến 30% giá nhà ở tiền xây dựng đã khiến các ngân hàng đối mặt với rủi ro người mua vỡ nợ hoặc từ bỏ các giao dịch mua căn hộ hiện có giá trị thấp hơn dự kiến. Thẩm định hàng loạt là phương thức mà bên cho vay sử dụng giá trị bất động sản tại thời điểm người mua đồng ý mua thay vì giá trị tại thời điểm hoàn tất giao dịch. Phương pháp này thường được các ngân hàng sử dụng để phê duyệt khoản vay cho nhiều căn hộ cùng một lúc. Tuy nhiên, trong một thị trường giá giảm, việc thẩm định lỗi thời làm tăng rủi ro cho các ngân hàng vì họ có thể đối mặt với tổn thất cao hơn khi người vay vỡ nợ. Các ngân hàng có thể bị giám sát chặt chẽ nếu bị phát hiện vi phạm Đạo luật Ngân hàng, một luật liên bang cấm các ngân hàng phát hành các khoản thế chấp không bảo hiểm vượt quá 80% giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm đóng hợp đồng. Trong cuộc họp tháng 10, OSFI cảnh báo rằng tỷ lệ 80% này có thể bị phá vỡ trong quá trình thẩm định hàng loạt. > Chúng tôi lưu ý rằng việc không tuân thủ kỳ vọng này có thể dẫn đến các khoản vay thế chấp không bảo hiểm vượt quá 80% giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm khởi tạo và cấu thành hành vi vi phạm tiềm tàng đối với Đạo luật Ngân hàng. Tình trạng căn hộ chưa bán được tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver đã dẫn đến hàng nghìn đơn vị bỏ trống trong các tòa nhà trung tâm, sau một đợt đổ xô xây dựng để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư từ năm 2018 đến 2022. OSFI cho biết mô hình thẩm định hàng loạt hoạt động tốt khi giá trị tài sản tăng lên nhưng chắc chắn sẽ gặp nhiều thách thức hơn khi thị trường hạ nhiệt. Vào tháng 11, OSFI đã chỉ ra ngôn ngữ tiếp thị được các ngân hàng lớn sử dụng, cho rằng thời điểm thẩm định hàng loạt là một vấn đề. Tại thời điểm đó, giá căn hộ đã giảm khoảng 10% đến 20% so với mức đỉnh năm 2022. Cơ quan này đã đưa ra ví dụ về nội dung quảng cáo của một bên cho vay mà không nêu tên cụ thể. > Chúng tôi cung cấp sự phê duyệt chắc chắn để khớp với ngày bàn giao do bên xây dựng cung cấp. Tuyên bố đó đã xuất hiện trên trang web thế chấp tiền xây dựng của Ngân hàng Hoàng gia Canada tính đến ngày 18 tháng 11. Sau cuộc họp, ngân hàng lớn nhất quốc gia này đã thay đổi trang web, loại bỏ lời hứa rằng người mua sẽ được phê duyệt cho đến ngày đóng hợp đồng. > Tại RBC, chúng tôi cung cấp các phê duyệt thế chấp dựa trên ngày bàn giao do bên xây dựng cung cấp. Phản hồi yêu cầu bình luận của Reuters, phía ngân hàng cho biết họ đã phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý để đảm bảo đáp ứng các kỳ vọng. Hiệp hội Ngân hàng Canada, đại diện cho ngành ngân hàng, cho biết họ đang thảo luận với OSFI về các kỳ vọng của cơ quan quản lý đối với hoạt động thẩm định hàng loạt nhằm đảm bảo mọi tác động tài chính tiềm tàng đều được xem xét.